Muutama vuosi sitten Yhdysvaltoihin muuttamisen jälkeen harkitsin äskettäin talon ostamista (huomaa: en ole vielä painanut laukaisinta – hinnat ovat Manhattanilla edelleen erittäin korkeat). Tutkiessani kiinteistömarkkinoita ja kiinteistöjen ostoprosessia Yhdysvalloissa kiinnostuin omistusoikeusvakuutuksen käsitteestä (se ei ollut osa kiinteistön ostoprosessia kotimaassani). Sen jälkeen kun luin aiheesta vähän, tunteeni alaa kohtaan ovat heikentyneet huomattavasti.
Sallikaa minun todeta etukäteen, että omistusoikeusvakuutus palvelee tarkoitusta, vain siksi, että uskon, että se voitaisiin tarjota eri tavalla tehokkaammin ja tehokkaammin. Lisäksi ulkopuoliselle vaikuttaa siltä, että alan ominaispiirteet sopivat luonnollisiin eturistiriitoihin sekä kyseenalaiseen käyttäytymiseen ja etiikkaan.
Tässä on vain 8 syytä, miksi uskon, että omistusoikeusvakuutus on huijaus.
Useimmilla sen ostajilla ei ole aavistustakaan, mitä vastaan se suojaa – Jos kysyisit henkilöltä, mitä vastaan se tarkalleen ottaen vakuuttaa, tuskin tietäisi. Tällaisissa tapauksissa luulisi, että käytössä on riittävät suojat tai tiedot (kuten kun kuluttajat ottavat asuntolainoja tai henkilökohtaisia lainoja). Omistusoikeusvakuutus on tarkoitettu suojaamaan kiinteistön omistusoikeusvirheiden aiheuttamilta menetyksiltä. Esimerkiksi omistusoikeuden siirtojen historiassa joku matkan varrella on saattanut väärentää allekirjoituksen omistusoikeuden siirrossa tai olla maksamatta kiinteistöveroa tai muita panttioikeuksia (omistusoikeusvakuutus suojaa sinua näihin ongelmiin liittyviltä menetyksiltä). Jos otat asuntolainan, asuntolainanantajat velvoittavat usein ottamaan omistusoikeusvakuutuksen varmistaakseen, että heidän vakuuksiensa (kotisi) on vakuutettu.
Muissa maissa sitä ei ole – Useimmat muut maat ylläpitävät valtion ylläpitämää maanrekisteröintitietokantaa, joka seuraa maan omistusoikeutta ja siirtoja. He eivät ulkoista tehtävää yksityiselle teollisuudelle, vaan se luo tarpeettomia tietokantoja (kaikki suuret vakuutusyhtiöt ylläpitävät todennäköisesti samanlaisia tietokantoja – mitä he kutsuvat alalla – nimitehtaiksi).
Provisiot asianajajallesi ovat törkeitä – vakuutusyhtiöiden palkkiot voivat nousta jopa 80 % vakuutusmaksusta asianajajille tai asiamiehille, jotka mieluummin suorittavat omistusoikeusvakuutuksen haun itse (sen sijaan, että käyttäisivät omistusoikeusvakuutuksenantajan omistusoikeuskasvia). En tiedä monista tuotteista, joiden palkkiot ovat niin korkeat kalliille tuotteille (paitsi ehkä e-kirjoille tai muille verkossa oleville sidostuotteille). Ei vain vaikuta oikealta, kun 80 % maksamastasi palkkiosta maksetaan jollekin muulle palkkiona (etenkin suhteellisen korkeahintaisesta tuotteesta).
Vakuutusyhtiötä ei usein tarvitse valita – Useimmat asiakkaat eivät edes tiedä suurimpia vakuutusyhtiöitä (esim. Ticor, Fidelity National Title, First American, Stewart jne.). Lyön vetoa, että useimmat asunnon ostavat ihmiset eivät edes tiedä, minkä yrityksen kanssa heillä on omistusoikeusvakuutus. Tästä syystä lakimiehillä on usein ensisijainen suhde vakuutusyhtiöön, jonka käyttöä he voivat ehdottaa.
Alan toimijoiden maksamat tappiot ovat erittäin pieniä – Suurin osa yrityksistä maksaa tappioita, jotka vastaavat noin 5-10 % ansaitsemistaan vakuutusmaksuista. Vertaa tätä henki- tai omaisuusvakuutusyhtiöön, joka maksaa noin 60-70 % tuloistaan tappioina. Vakuutusyhtiöt väittävät, että niillä on merkittäviä työ-/hallintokuluja tappioiden vähentämiseksi (henkivakuutusyhtiön on vaikea estää sinua kuolemasta). Se on pätevä pointti, mutta en usko, että virheet omistusoikeuden siirrossa voivat olla niin yleisiä ja jos he leikkaavat toimintakulujaan perinteisten henki- ja omaisuusvakuutusyhtiöiden tasolle, niiden tappiosuhteet eivät varmasti nousisi. 5 prosentista ansioista yli 60 prosenttiin?
Se on erittäin keskittynyt toimiala, jolla on korkeat markkinoille pääsyn esteet – Fidelity National Financialin kotisivuilla olevan esityksen mukaan kolmen suurimman vakuutusyhtiön markkinaosuus on noin 75 % ja viiden parhaan yrityksen markkinaosuus yli 90 %. Se kuulostaa minusta melko keskittyneiltä markkinoilta. Lisäksi, koska suuri osa liiketoiminnasta tehdään lakimiesten ja kehittäjien kanssa “business to business” -tasolla, se muodostaa erittäin korkeat markkinoille pääsyn esteet. Uusien tulokkaiden on rakennettava suhteita satoihin ja tuhansiin kiinteistöalan lakimiehiin eri puolilla maata, ennen kuin he voivat todella muodostaa kilpailuuhan.
Yhtiön toimiala on erittäin kannattavaa – Yksi osavaltio on kieltänyt yksityisten omistusoikeusvakuutusten myynnin ja korvannut sen valtion hallinnoimalla vakuutusrahastolla. Omistusvakuutusmaksut Iowassa ovat noin 50 % siitä, mitä ne maksavat muualla. Tämä vain korostaa, kuinka kannattavia nimikevakuutusyhtiöt ovat. Jopa nykyisessä laskusuhdanteessa, jossa asuntojen myynti on huomattavasti vähentynyt, vakuutusyhtiöt tekevät edelleen melko vahvaa tuottoa (noin korkeista yksinumeroisista pieniin kaksinumeroisiin voittomarginaaleihin).
Alaa tutkivat oikeusjutut useista asioista – Oikeusasioissa vakuutusyhtiöt ovat olleet viime vuosina kanteiden kohteena. Nämä kanteet ovat nousseet esille useista syistä, mutta ne ovat keskittyneet pääasiassa takauksiin ja muihin taloudellisiin kannustimiin omistusoikeusvakuutusyhtiöiden asiakaskunnalle sekä muihin kyseenalaisiin myyntitaktiikoihin.
Sen lisäksi haluaisin todella nähdä uuden omistusoikeusvakuutusyhtiön, joka vain pyrkii kirjoittamaan omistusoikeusvakuutuksia pienillä käyttökuluilla ja ilman nimiketehtävää (ehkä vain muutama henkilö toimistossa myy vakuutussopimuksia Internetin kautta). Pohjimmiltaan niiden tappiot olisivat suuremmat kuin alalla tällä hetkellä, mutta niiden kokonaistuotto voi olla korkeampi (pienistä kuluista johtuen), mikä saattaisi johtaa siihen, että ne alentavat hintoja koko toimialalla. Olisi mielenkiintoista nähdä, pääsisikö tämä konsepti koskaan liikkeelle.