Kansakuntien asunto – Harvardin tutkimus

Harvard Joint Center for Housing Studies julkaisi äskettäin vuosittaisen valtion asuntoraporttinsa vuodelta 2007. Se on surkeaa luettavaa. Siinä todetaan, että asumisen pitkän aikavälin näkymät ovat myönteiset, mutta nykyisen korjauksen pituus ja syvyys riippuvat työllisyyden kasvun ja korkotason kehityksestä sekä nopeudesta, jolla rakentajat vähentävät ylitarjontaa. Maahanmuuttajien ja heidän lastensa virta on ja sen pitäisi jatkossakin vauhdittaa kotitalouksien kasvua vuosina 2005–2015, ja kun kotitalouksien varallisuus on kasvanut valtavasti viimeisen 20 vuoden aikana, terve tulojen kasvu auttaa nostamaan asumismenot uusiin korkeuksiin.

Se on hyvä uutinen. Kääntöpuolena on, että perusasumisen kohtuuhintaisuus on edelleen suuri ongelma. Vain vuodessa niiden kotitalouksien määrä, joiden asumiskustannustaakka ylittää 30 prosenttia tuloista, kasvoi 2,3 miljoonalla ja saavutti ennätysmäärän 37,3 miljoonaan vuonna 2005. Raportti kuvaa asuntokysynnän ja -hintojen nousua muutaman viime vuoden aikana. , mikä asettaa suuren osan vastuusta sekä korkojen laskusta että luottojen lisääntyneestä ja todennäköisesti sopimattomasta saatavuudesta monilla markkinoiden sektoreilla. Kansakunnan asuntojen tila sitoo taantuman alun vuoden 2005 lopulle, vaikka se näkyi useimmissa talousraporteissa vasta vuoden 2006 puolivälissä. Yhteiskeskuksen mukaan vuoden 2005 loppuun mennessä nousevien asuntolainojen korkojen ja asuntojen hintojen nousun yhteisvaikutus alkoivat pakottaa ostajat pois markkinoilta. Ongelmaa pahensi yhä kasvava määrä suljettuja asuntoja, jotka palasivat markkinoille ja sijoittajat näkivät suuren show’n lopun ja alkoivat poistua markkinoilta. Tällä hetkellä rakentajat vetäytyivät voimakkaasti tuotantoon, mutta supistukset tulivat liian myöhään.

Vuoden 2006 kolmanteen neljännekseen mennessä korjaus oli alkanut levitä lukuisille suurkaupunkimarkkinoille ja näistä 277:llä asuntolupien määrä laski vuoden 2006 viimeisellä neljänneksellä vuoden 2005 viimeiseen neljännekseen verrattuna. National Association of Realtors osoitti asuntojen mediaanihintojen laskua vuositasolla. Raportissa todetaan, että nyt, kun taantuma on täydessä vauhdissa, kysymys sen syvyydestä ja kestosta leijuu kyseisillä markkinoilla. Vaikka talous, korot ja luottojen saatavuus vaikuttavat pääosin lopputulokseen, niin myös nopeus, jolla rakentajat voivat työstää ylimääräistä varastoa. Myytävänä olevien asuntojen määrä kasvoi puolella miljoonalla vuoden 2005 ja 2006 lopun välisenä aikana, mutta luku saattaa olla harhaanjohtava, sillä osa kausi- tai satunnaisessa käytössä olevista asunnoista on saatettu vetää pois markkinoilta, kunnes olosuhteet paranevat.

Jos oletetaan, että tämä ylitarjonnan ylittäminen, kuten tutkimuksessa sitä kutsutaan, pitää paikkansa, tämä tarkoittaa, että uusien asuntojen kysyntä oli noin neljännesmiljoonaa alle 2 miljoonan lisätuotannon vuosina 2004 ja 2005. Tämä tarkoittaa noin 1,9 asuntojen kestävää kysyntää. miljoonaa kotia tuona lamaa edeltävänä aikana. Koska kyse oli viime vuonna rakennettujen asuntojen määrästä, varastojen leikkaamisessa ei ole edistytty. Mikä tahansa mielekäs edistyminen tällä alalla edellyttäisi tuotannon pudottamista 1,66 miljoonaan ja ylimääräisen varaston purkamiseen kuluisi vähintään kaksi vuotta. Pessimistisimmän näkemyksen mukaan ylitys voi ylittää miljoonan yksikön, mikä tarkoittaa, että myös jotkin avoimista vuokrakohteista voidaan joutua poistamaan.

Raportin mukaan hidastumisen mahdollinen vaikutus kuluttaja- ja uudistuskuluihin ei kuitenkaan ole vielä osunut. Asuntojen hinnat heikkenevät väistämättä edelleen asuntojen myynnin laskusuhdanteen myötä ja alkavat asunnot pysyvät markkinoilla pidempään, ja motivoituneet myyjät, rakentajat ja sijoittajat laskevat hintojaan. Tämä prosessi alkoi vasta vuoden 2006 lopulla ja sitten vain joissakin paikoissa. Sillä on keinoja edetä. Kun asuntojen hinnat eivät enää nouse räjähdysmäiseen hintaan, subprime-lainatuotteisiin liittyvät riskit kasvavat. Kun yhä useammat lainanottajat uhkaavat menettää kotinsa ulosmittauksen vuoksi, ongelmana on se, että monet asuntolainayhtiöt ovat joutuneet ja joutuvat konkurssiin ja ne, jotka lisäävät varantojaan tappioiden varalta.

Mutta tutkimus korostaa kasvavaa kohtuuhintaisten asuntojen puutetta Yhdysvalloissa. Talousjakauman alimman puoliskon kotitalouksien tulonkasvun pysähtyminen sekä halvempien asuntojen tuotantoa estävät maankäyttösäännökset ovat molemmat syynä asuntojen hintojen ja vuokrien nousuun. Vaikka liittovaltion verohyvitysohjelmat lisäsivät noin 133 000 uutta ja kunnostettua asuntoa vuonna 2005, kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen tarjonta pienenee edelleen.

Yhdessä kuvaavassa kuvassa Yhdysvaltojen kartta on väritetty vastaamaan tuntituloja, jotka ovat välttämättömiä asunnon hankkimiseksi – vuokralle tai omistukselle – kaikkialla maassa. Lukuun ottamatta taskuja rannikoilla ja lomakohteissa Coloradossa ja lounaisosassa, joissa vaaditaan jopa 21,75 dollarin tulot vaatimattomiinkin vuokraan varaamiseen, kartta on tasainen harmaa, mikä osoittaa vaaditun tulon 7,25–14,49 dollaria per tunnin. Liittovaltion vähimmäispalkka on tällä hetkellä 5,15 dollaria tunnissa, vaikka monet osavaltiot ovat ottaneet käyttöön korkeampia hintoja. Vaikka ehdotettu uusi liittovaltion palkka otetaan kokonaan käyttöön tai jos se otetaan käyttöön kokonaan, se ei kata tämän vaatimuksen alaosaa, koska kotitaloudessa on vain yksi tulonsaaja.

Ja Harvardin mukaan korkeiden asumiskustannusten paineet nostavat tulotasoa. Vakavasti kustannuksiltaan raskailla kotitalouksilla neljännesvuosittain alimmillaan menoilla oli vain 436 dollaria kuukaudessa kattamaan kaikki muut asumisen ulkopuoliset tarpeet vuonna 2005. Tämä ei ole paljoa edes keskimääräisen nelihenkisen perheen ruokkimiseen, pukemiseen, kouluttamiseen ja kuljetukseen. Näiden asumiskustannusten takia yhä useammat ihmiset turvautuvat pitkiin työmatkoihin tai muuttavat muiden perheenjäsenten luo. Tutkimuksessa ei käsitellä mahdollisuutta, että kotitaloudet vaihtavat lämpöä, ruokaa ja varmasti terveydenhuoltoa suojaan.

Liittovaltion apu erittäin pienituloisille kotitalouksille tavoittaa tällä hetkellä vain noin 25 % vuokralaisista eikä käytännössä yhtään asunnonomistajia. Ilman valtion ja kuntien sitoutumista kohtuuhintaisen asumisen esteiden alentamiseksi mahdollisuudet asumiskustannustaakan vuoksi kärsivien kotitalouksien määrän vähentämiseen eivät todennäköisesti parane.

Entä asumisen tulevaisuus? Tutkimuksessa todetaan, että on liian aikaista tehdä monia arvauksia. Hinnat ovat juuri alkaneet laskea, riskilainat alkavat juuri nollata ja lainanantajat alkavat tiukentaa luottovaatimuksia. Vaikka kuinka kauan se kestää, markkinat toipuvat lopulta. Kun ylimääräiset varastot ja luottoongelmat on selvitetty ja tasapaino palautunut, uusien ja parannettujen asuntojen jatkuva kysyntä lupaa nostaa uudisrakentamisen ja saneerauksen arvon uusille huipulle. Lisääntynyt tuottavuus auttaa nostamaan monien reaalituloja, kun taas ennätysvarallisuus antaa kotitalouksille mahdollisuuden kuluttaa enemmän asumiseen. Ja asuntojen hinnat jatkavat nousuaan.

Leave a Reply

Your email address will not be published.